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“日光盘”重现郑州,谁在背后捣鬼?

作者:尹力|时间:2016-09-22 18:54|来源:www.zghy666.com资讯网|评论数:|字号:[小] [大]
核心提示:“日光盘”重现郑州,谁在背后捣鬼?

(原标题:“日光盘”重现郑州,谁在背后捣鬼?)

大河网讯(河南商报记者邓飞)这俩月,郑州地王频出,房价渐次大涨,恐慌性购房潮出现。多年未见的“日光盘”也重返郑州,千人、万人抢房的“壮观场面”不断地挑拨这人们的神经。楼市热度背后,有几分为真,几分为假?人们出手楼市的信心和底气从何而来?是否可持续?这一切都要从长计议,因为,这次疯狂涨价潮已经失去了理智,失去了方向。

【一】房少、价高、人多,郑州重启恐慌性购房模式

最近,郑东新区国际会展中心又火了。不是又有什么大型展览,而是卖房子的商人把售楼部搬到了这里,买房的人蜂拥而至,趋之若鹜。九月份第一个周末,在记者观察到的六个楼盘,其所推出的房源同一天全部清盘,去化率达到100%。有的甚至出现了万人抢房的现象。

这期间火了一个词:得房率。它有了另一层含义,同样是买房,你能够成功的概率。

在郑州工作多年的小高,早些时候就开始谋划首次置业,但由于种种原因,一直在观望。从八月份开始,他在不经意间发现,市场上仅有的一些楼盘开始几百几百地涨价了,而且跟风者众多。他以为这是市场规律,谁知,全城竟然突然间蔓延涨价风,从五百到三千,每平方米的涨幅像幽灵一样悄无声息地突然出现在你眼前。

于是,小高放下手头的工作,拼命地加入购房大军中,开始了漫长而艰辛的寻房之旅,接连在好几个楼盘认筹排号。最遗憾的是,有些号即便排上了,最终去选房时,仍然排不上队——房少、人多。

还有一位刚需族,前前后后犹豫了一个月,最后订房时房价硬生生地涨了1000元/平方米,一个月的时间,多掏了近10万元。此类案例不胜枚举。

与这些购房的年轻人焦躁的心理完全不同的是,那些楼盘置业顾问一个个像打了鸡血一样,突然间回到了两年前,那些开盘即售罄的“日光盘”岁月。有房源的楼盘,置业顾问不再像以前一样,堆起笑脸,想尽各种办法对客户迅速逼定,而是客户只要稍有犹豫,他们就迅速转向另一位客户。有的置业顾问接到了公司“封盘”的命令,不论客户怎么询问,他们会很随意地轻描淡写:现在暂时没有房,你们等着吧。一句话说的客户没脾气。

为了充分利用这波涨价潮带来的市场机遇,不少房企推迟了开盘节奏,有的甚至在五证不齐全的情况下就开始发起了认筹、排号。一连串的众生相显露无疑。

【二】

人们把郑州“地王”认作房价拉高“元凶”

“地王”,在普通购房者眼中,彰显了未来房价走势。每一个地王的出现,都意味着郑州未来房价的上涨动力。

首先是来自北京的房企K2与本地开发商抢夺合村并城用地,人们在惊讶的同时,也感受到了郑州地价的升值。接下来,万科拿下老城区郑纺机地块,成为影响力盖过郑东新区北龙湖的“明星”之后,郑州各大小楼盘迅速酝酿涨价,一股悄然而至的涨价风似乎憋了许久,在地王的敦促下,极速上马。

就连远在郑州经开区东南郊的滨河国际新城,都接连拍出了区域地王,且地块单价日渐逼近北龙湖,楼面价比周边在售楼盘的售价还要高。当然,当北龙湖再次拍出一个未来房价破五万的“超级地王”时,整个郑州都不淡定了。白沙、象湖区等一些新区楼盘的置业顾问开始向客户兜售她们的“地王理论”,原需十年才能成熟的区域,在她们的嘴里一个个似乎成了黄金宝地,每块地王如数家珍。

虽然略显非理性,出现恐慌性购房,但是地王现象的背后仍绕不开郑州房地产市场的急速升温。从2015年下半年开始,一线城市就出现了一波又一波的“地王”潮。商品房成本不断抬高,从而进一步强化了未来房价“必涨”的预期。这也导致房价上涨成为一种难以逆转的趋势。

今年春节之后,一线城市的这股暗示,开始悄悄地传导至二线城市。郑州也开始出现每平方米普涨二三百元的个别现象,比如南三环和嵩山路交叉口附近的楼盘即是如此。人们在看房时突然发现,房源比以前少多了,国家倡导的去库存之风刮到郑州,很快就散了。因为,郑州的商品住房去库存问题,逐渐变成了一个伪命题。开发商放慢了推盘节奏,开始到处拿地,却发现拿地是如此之难。

楼市趋旺就是极大地受到了郑州地王频出的影响,消费者的预期也在发生着巨大变化。这两者之间来回切换,不断地烘托,形成一个难以破解的闭环,从而推着房价一路高升。以至于有个别开发商在私下里都说,每平方米涨那么多,自己都觉得不好意思了。

【三】

地王背后有幕后推手,而且不止一个

有一个有意思的说法,即房价上涨的幕后推手,如果用一种形象直观的方式来表现的话,那么政府占40%,开发商占30%,媒体占20%,专家占10%。

目前,事实仍摆在那里,这个事实就是,房价趋高,难以止涨,涨幅在拉大。简单地可以理解为,地王现象成了推动房价普涨的最直接的也是影响最大的因素,是一个催化剂。

为什么会不止一次地出现十来家企业来争抢同一块土地?你会很直白地感觉到,因为开发商认为这块地有价值。但事实上并非如此,真正的事实是,现在,郑州已经出现了无地可拿的现象,而且出现很久了。这里主要指的是净地。

这几年,随着郑州城中村的逐个拆迁,城改用地也在源源不断地进入郑州的土地储备库。而逐渐放量入市的土地却很少。七月份,一家来自北京的房企K2在土地竞拍中打破了既有的城中村改造规则,其他外来实力企业也在虎视眈眈,以至于到现在,还没有一块城改用地放出。

市场上推出的地块少,而企业持续发展有需要大量的土地存量,所以,这是导致开发商疯狂抢地的重要原因之一。

郑州不是需要地王,而是郑州不得不出地王。纵观今年以来,前来郑州抢食的外来实力房企突然增多,融创中国、荣盛发展、金科,绿地、华润、雅居乐等这样的重量级企业也开始重金拿地。与本土房企比,这些企业的资金实力是靠全国的项目来支撑的。建业住宅集团董事局主席胡葆森在今年夏季亚布力论坛中说过一句话,大意为,在土地竞拍中,最后竞争对手是央企的时候,跟央企拼就等于跟银行拼。

无论是出于这些名企资产配置的战略考虑,还是上市企业的业绩需要,抑或其对郑州市场的充分肯定,总而言之,现在,在他们眼里,郑州的土地很值钱。不少业内人士还预测,全国百强房企中,还有很多要在接下来的两年内,渐次进驻郑州。这意味着,它们还将会掀起新一轮的“郑州热”。

另外,随着互联网金融的不断成熟,近两年住房市场上出现了越来越多的“首付贷”产品(相关贷款资金可用作购房首付款),也在一定程度上助推了当前楼市火爆的局面。由于购房门槛降低,购房者可以在这种“场外配资”的支持下提前进入房地产市场,部分投资客用得非常多。他们在通货膨胀预期的指引下,尤其是股市回调、债市收益率下滑的背景下,将大量的资金从金融市场撤出,转而寻找新的投资渠道——那就是稳赚不赔的房地产市场。

于是,在开发商“少量多批”、“捂盘惜售”等诸多营销手段的炒作下,在诸多媒介平台和利益关联者的鼓噪下,一场楼市大片粉墨登场。

【四】

郑州现在变成了一个什么样的城市了?

近日,微信朋友圈在疯传一篇直击人们脆弱神经的文章,文章直陈郑州巨变,核心观点是,未来的郑州是属于强者的城市,弱者请卷铺盖离开。意思是,郑州未来也会像一线城市那样,成为一个巨无霸的现代程度很高的城市,当然,房价也会越来越高。

在很多房企看来,郑州有一些能让他们产生共鸣的东西,即郑州是一个人口大城市,导入量和导入速度是同类城市中比不了的。无论是正在透支的刚需族,还是日渐壮大的改善族,还有省内外诸多投资客,总而言之,郑州的房子始终不愁卖。

人口大城、交通大城、产业大城、中部大城、国际大城,等等,这些关键词恰如其分地描述出了现在的郑州,正在焕然一新,发生着巨变。以前,在网络上,郑州有屌丝之城之说,意思是,郑州的屌丝青年很多,尤其是外来人口,这从侧面恰好反映出郑州巨大的人口容量。与同类城市比,郑州的房地产业发展比合肥、武汉、南京等城市都要健康、平稳。

随着国际会议在郑州的成功举办以及河南自贸区的获批,加上郑州航空港区的快速发展,郑州吸纳外来财富的能力正在积聚。郑州已不再是郑州人的郑州,它已经成为全国人民的郑州。任何人只要有资金,就可以来购买房产。

但是,还有一个问题也是无法回避的,即人们对高房价的承受能力究竟还有多强?这种购买力可持续吗?

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